开发商朋友圈有玄机谁是最受欢迎拿地“合伙人”?

  在未来一个月的时间内,北京土地市场将出现罕见的集中推地,挂牌待售的土地大约30宗。在樊家村地块刷新北京土地单价后,上周五,顺义后沙峪又以高价成交一宗地块。

  10月23日,北京土地市场迎来三宗土地拍卖:一宗顺义后沙峪地块和两宗昌平南邵镇地块。备受关注的顺义后沙峪地块吸引了包括金隅大成、房地+北控、中粮+天恒、鲁能、阳光城等10余家房企或房企联合体参与竞拍。经过40余轮举牌,北京金隅旗下公司金隅大成,以18.5亿元+配建79400平方米限价商品房+46900平方米自住型商品住房拍得。

  “楼面价高达5.25万,这个价格是北京历史前十名的楼面价。”中原地产首席分析师张大伟表示。此次成交的楼面价超过区域在售项目价格,且刷新了顺义区域土地成交楼面价的最高纪录。

  而昌平南邵两宗地块经过数轮争夺,最终由泰禾、龙湖联合体各拿一地。其中,龙湖联合体以14.25亿元的总价、配建4.56万平方米“人才公租房”的代价摘得昌平区南邵镇(中关村科技园区昌平园东区二期)0303-07地块F1住宅混合公建用地,溢价率50%,折合楼面价2.75万/平方米;泰禾以27.75亿,配建4.9万平方米限价房摘得昌平南邵镇0303-54地块F1住宅混合公建用地(配建“限价商品住房”),商品房部分折合楼面价为2.1万元/平方米。

  “未来一个月还将有多宗地王,特别是位于丰台区的两宗地块与常营乡的地块,楼面价都可能突破此前的区域纪录。”张大伟预计。

  除了上述例子,毛译东属什么生肖。还有朝阳孙河、大兴瀛海等高价地块的成交,一定程度上,入市即成高价地已经成为一个市场现象。面对高昂的地价,为分摊风险、整合资源,房地产企业之间也互相抱团取暖,联合拿地成为常见现象,房企也有“朋友圈”。

  北京晨报记者统计发现,截至目前,近年北京土地市场经营性用地共成交53宗,其中有23宗土地均是以联合体的形式拿地,所占比例达到43%。在拿地的“合伙人”中,首开最受欢迎,与保利、龙湖、万科、华润都是“好朋友”,今年共参与了6宗土地的联合拿地。

  1月7日,华润+首开+平安以86.25亿元联合夺下丰台花乡白盆窑地块,刷新了北京土地市场最高总价的纪录。不过,与首开最亲密的是龙湖,两位战友已先后联合拿下一宗大兴瀛海地块和两宗东坝南区地块。“现在很多房企都喜欢和首开联合拿地,这主要是因为作为本地国企,首开更了解政府的需要,而其操盘能力相对较弱,正好能够同联合的品牌房企形成互补。”亚豪机构市场总监郭毅在接受采访时分析,划定“朋友圈”的目的在于既能够分摊风险,又可以利用本地企业背后的资源。

  此外,记者注意到,房企朋友圈中还有三对“好基友”,即华润和平安、旭辉和永同昌、方兴和碧桂园。今年年初,华润与平安先后联合拿下三宗地;旭辉和永同昌紧跟其后,拿下了顺义仁和镇地块和大兴庞各庄地块;10月21日,方兴和碧桂园结伴,拿下两宗丰台花乡四合庄地块。

  葛洲坝以7.5万元/平方米的楼面价拿下樊家村地块,不少人对此表示“看不懂”。葛洲坝一向是以“出资傍名牌”的形象出现在地产业界,方兴、龙湖、融创等知名企业在北京的楼盘,幕后多有葛洲坝的身影。葛洲坝上一次独立操盘是2013年在大兴旧宫开发的葛洲坝紫郡府项目,整盘均价2.7万元/平方米,最终以低于区域价格的方式快速走量去化。事隔两年,葛洲坝再次独立拿地,从幕后转向台前,业内人士对其10万+以上豪宅产品的研发规划能力略表担心。那么,此前的高价地如今的境况如何?

  2013年7月,懋源地产以17.7亿元+配建3.8万平方米公租房的条件拍下夏家胡同地块,折合楼面价4.5万元/平方米,当时业内预计未来销售价格在7万元以上。该地块现在还仅处于规划阶段,不急于推盘的一个原因,应该是考虑到其刚推出的临近樊家村地块的“钓云台”项目。“夏家胡同地块紧挨着钓云台项目,不选择同时推出,也是避免自己两个项目之间的竞争,算是一种自我保护。”一位业内人士表示。

  2013年9月4日,经过近70轮举牌,融创以21亿元+配建27.8万平方米医院面积力克7家房企,拿下农展馆北路8号住宅地块。经计算,该地块溢价率为16%,考虑到配建的医院成本,折合楼面价高达73099元/平方米,刷新了北京土地成交楼面价的最高单价纪录。2014年12月,该地块拿到预售证,住宅拟售价格为16.5万元/平方米,单套价格从4000万元至7000万元不等。

  2014年2月,泰禾集团以49.58亿元+配建5万平方米限价商品房的条件获得丰台西局住宅、商业及办公地块,商品房部分的楼面价逼近6.8万元/平方米。不过,一向以“高周转”见长的泰禾却在西局项目上进展缓慢。有消息称,泰禾因为在商业还建上和村民发生了分歧,还建的位置和面积尚未达成协议。

  2015年8月,位于南四环内的石榴庄地块引发多个品牌房企激烈争抢,最终中铁建方兴联合体以50.25亿元+配建1.86万平方米公租房的代价摘得该地块。据业内人士估算,商业住宅部分楼面价接近6万元/平方米,刷新了当时该区域的最高楼面价,预计日后入市又是一个10万+项目。

  2015年9月2日,保利首开联合体以64.83亿元、折合5.4万元/平方米的楼面价拿下孙河北甸西村地块,楼面价和总价双双刷新孙河区域纪录。其高价成交有望让中粮地产松一口气。2013年7月,中粮地产以23.6亿元、楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地,刷新该区域的最高楼面价。中粮地产挣扎近2年时间,在龙湖、泰禾的孙河项目去化进入尾声才迟迟入市。“保利首开摘得孙河地块后,抬升了孙河板块的市场预期,中粮的孙河项目有望解套。不过在当前豪宅竞争激烈的市场环境下,中粮瑞府的销售依然压力很大。”一位业内人士表示。

  事实上,作为国务院国资委首批确定的16家央企房地产企业之一,尽管依托葛洲坝整个集团的业务,实力雄厚,但一直未真正发力,在地产行业蛰伏多年。直到2010年葛洲坝地产才悄然加速,启动了地产板块的全国扩张。从公司年报可以看出,2009年葛洲坝在房地产板块的营业收入只有5500万元,占集团全部收入的千分之二左右。而到了2014年,公司房地产开发实现营业收入62.54亿元,同比增长398.16%,占公司营业收入总额一下跃升至8.73%。

  在2015年半年报中,葛洲坝提出要坚持重点布局一、二线城市,加强与行业龙头合作。这在一定程度上表明,其出手拿地并非一时兴起,而是战略部署。实际上,樊家村地块附近的龙湖西宸原著项目,便是由龙湖地产和葛洲坝联合开发。

  葛洲坝为什么会看好丰台、看好北京的高端市场?就目前房地产市场而言,北上广深构成的一线城市最具市场活力和增长预期,相对二、三线城市风险较小,北京作为首都在一线城市中最为特殊,人口、资金、产业的聚集效应无可替代。(撰文北京晨报记者 杨奕)